源泰藍(lán)海鈞華大飯店項(xiàng)目管理紀(jì)實(shí)

源泰藍(lán)海鈞華大飯店項(xiàng)目位于山東省淄博市沂源縣中心城區(qū)東北方向，南鄰新城路，東接瑞陽(yáng)路。本工程由一個(gè)單體組成，其地上主樓為20層，裙房為2層和3層；地下為兩層，其中地下二層為車庫(kù)和設(shè)備用房（設(shè)有人防），地下一層為車庫(kù)，主樓范圍設(shè)有一層地下夾層，夾層主要為后廚配套用房、設(shè)備用房及儲(chǔ)藏室。地上一樓為大堂和自助餐，二、三樓主要為餐飲區(qū)，設(shè)有廚房、宴會(huì)廳、多功能廳和包間，四樓主要為會(huì)議，五~十層為客房，十一~十六層為小開(kāi)間辦公，十七~二十層為大空間辦公。本工程總用地面積8286.9m²，總建筑面積36322.82m²，其中地上27685.25m²，地下8637.57mm²，建筑高度91.1米。

項(xiàng)目工期目標(biāo)為計(jì)劃開(kāi)工日期為2019年11月8日，2021年8月8日酒店運(yùn)營(yíng)，竣工日期為2021年12月30日。實(shí)際開(kāi)工日期為2020年3月1日。

工程質(zhì)量目標(biāo)爭(zhēng)創(chuàng)“泰山杯”優(yōu)質(zhì)工程和山東省文明工地。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.1億元。

本項(xiàng)目是淄博市全過(guò)程工程咨詢及EPC總承包管理模式雙試點(diǎn)項(xiàng)目。建設(shè)單位為沂源源泰置業(yè)有限公司，全過(guò)程工程咨詢單位為山東瀚廣建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司，EPC總承包單位為青建集團(tuán)股份公司，軟裝總包單位為山東易度時(shí)空裝飾有限公司，酒店管理為山東藍(lán)海酒店管理股份有限公司。項(xiàng)目按四星級(jí)酒店、高檔公寓、辦公于一體的商業(yè)綜合體建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

項(xiàng)目建設(shè)前期，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)業(yè)主的工期要求，進(jìn)行了項(xiàng)目管理總體策劃，綜合考慮了影響進(jìn)度控制的諸多因素：質(zhì)量控制、投資控制、安全文明施工及環(huán)保、階段性設(shè)計(jì)工作、采購(gòu)工作、周邊因素對(duì)工程的影響、配套工程、專業(yè)工程驗(yàn)收（消防、人防、電梯等）及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、突發(fā)事件、酒店籌開(kāi)工作。

在分析的諸因素中，團(tuán)隊(duì)認(rèn)為階段性設(shè)計(jì)工作與專業(yè)工程驗(yàn)收（消防、人防、電梯等）及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收不可控因素多，對(duì)進(jìn)度影響最大，出現(xiàn)的問(wèn)題最多。

一、階段性設(shè)計(jì)工作

（一）階段性設(shè)計(jì)工作的內(nèi)容

       a.建筑安裝工程施工圖設(shè)計(jì)；                                     

       b.精裝修工程施工圖設(shè)計(jì);

       c.智能工程施工圖設(shè)計(jì)；                     

       d.景觀綠化、泛光工程；

             e.軟裝工程;

       f.二次設(shè)計(jì)：玻璃幕墻、泳池深化設(shè)計(jì)、廚房設(shè)備、抗震支吊架等。

（二）對(duì)工期的影響分析

設(shè)計(jì)工作對(duì)工期的影響很大，如果按照總承包固有模式簽訂固定總價(jià)合同，則必須全部設(shè)計(jì)完成后或者大部分設(shè)計(jì)完成后簽訂合同，然后施工，周期長(zhǎng)，非常不利于工期控制。而建筑安裝施工圖完成后，只要合同簽訂即可具備施工條件，如果改變總承包合同固定總價(jià)的合同模式，即可大大縮短項(xiàng)目周期。

（三）問(wèn)題的解決方式--合同管理模式創(chuàng)新

      為了解決工程遇到的問(wèn)題，管理團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新了合同管理模式，在第一階段建筑安裝施工圖到位后，進(jìn)行了總合同的擬定及談判，歷時(shí)4個(gè)月于2020年2月底用單價(jià)合同的方式敲定了總承包合同，并對(duì)后續(xù)各個(gè)階段的工作做了框架約定，后續(xù)各階段施工圖設(shè)計(jì)完成后，由總包單位單獨(dú)簽訂子合同。

項(xiàng)目實(shí)施分了4個(gè)階段,第一階段:建筑\安裝工程設(shè)計(jì)階段；第二階段：精裝修階段；第三階段：智能工程設(shè)計(jì)階段；第四階段：景觀綠化、泛光、軟裝設(shè)計(jì)及二次深化設(shè)計(jì)。各個(gè)階段工作經(jīng)歷了設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)、審核、深化、交付施工4個(gè)過(guò)程。從而形成了分段流水式建設(shè)模式。

（四）成效

  創(chuàng)新合同管理模式，為工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了條件，從 2020年3月1日實(shí)際開(kāi)工，2021年9月20日實(shí)現(xiàn)了酒店部分試運(yùn)營(yíng)。投資也控制在了合同范圍之內(nèi)。

  二、專業(yè)工程驗(yàn)收（消防、人防、電梯等）及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

本工程為酒店+公寓+辦公一體化項(xiàng)目，功能相對(duì)獨(dú)立，尤其是酒店部分獨(dú)立性更強(qiáng)，早日投入運(yùn)營(yíng)，早日見(jiàn)效益。按照傳統(tǒng)建設(shè)程序，必須全部竣工后，才能進(jìn)行各種驗(yàn)收，如能實(shí)現(xiàn)工程主體的分段驗(yàn)收，就能在施工上部主體的同時(shí)，進(jìn)行裝飾作業(yè)穿插，從而縮短工期。如能實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收及消防工程分段驗(yàn)收，10層及以下酒店部分就能先期投運(yùn)見(jiàn)效益。

既然是建設(shè)模式試點(diǎn)，就要敢想，更要敢干。經(jīng)過(guò)與當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T匯報(bào)溝通，分段主體驗(yàn)收的問(wèn)題很快解決了。消防驗(yàn)收因涉及質(zhì)安站及消防大隊(duì)等部門，分段驗(yàn)收沒(méi)有先例，也找不到依據(jù)。

管理團(tuán)隊(duì)把消防分段驗(yàn)收的問(wèn)題作為重中之重，每次上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)蒞臨視察或者主要會(huì)議都進(jìn)行了匯報(bào)，各主要參建單位動(dòng)用各自渠道也進(jìn)行了協(xié)調(diào)，問(wèn)題遲遲解決不了。但是，問(wèn)題得到了建設(shè)行政主管部門的高度重視。2021年8月17日收到《山東省建設(shè)工程消防驗(yàn)收技術(shù)導(dǎo)則》后，認(rèn)為本項(xiàng)目完全符合《導(dǎo)則》第7款的規(guī)定，第一時(shí)間與主管部門進(jìn)行了溝通，得到了全力支持，并對(duì)驗(yàn)收資料提出了指導(dǎo)意見(jiàn)。

經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，2021年9月10日完成了1-10層酒店部分子單位工程的竣工驗(yàn)收，15日通過(guò)了消防分段驗(yàn)收。

目前本項(xiàng)目已經(jīng)被淄博市列入分段式消防驗(yàn)收試點(diǎn)項(xiàng)目，近期將錄制視頻，準(zhǔn)備在央視一臺(tái)播出。

雙試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)告訴我們，不僅要大膽地想，更要努力去做，只要合理，困難總能解決。